Partes de una hipoteca

Si estás pensando en comprar una casa, entender las partes de una hipoteca es fundamental para firmar con tranquilidad, tomar decisiones informadas y, sobre todo, asegurarse de que no hay cláusulas que puedan perjudicarte a largo plazo. 

En este artículo de Gibobs.com vamos a conocer la estructura completa de un contrato hipotecario, profundizando en cada uno de sus componentes clave. Así, podrás comprender mejor cuáles son todas las partes de una hipoteca y qué implican. ¡Comenzamos!

Cuáles son las partes de una hipoteca

Un contrato de hipoteca es un documento legal que se formaliza como una escritura pública ante notario y que se inscribe en el Registro de la Propiedad. 

Las partes de una hipoteca se pueden clasificar en tres grandes grupos: los sujetos que intervienen, los elementos financieros y los elementos de garantía y legales.

1. Sujetos intervinientes

La primera de las partes de una hipoteca son las personas o entidades que participan directamente en el contrato:

• Acreedor hipotecario (prestamista): Es la entidad financiera (el banco) que entrega el capital o dinero. Es quien tiene el derecho a recibir la devolución del préstamo, junto con los intereses pactados. En caso de impago, es quien tiene el derecho legal de ejecutar la garantía hipotecaria.
• Deudor hipotecario (prestatario): Es la persona o personas que reciben el dinero y asumen la obligación de devolverlo en las condiciones y plazos pactados. Es el responsable principal del pago.
• Hipotecante No deudor: Aunque no es habitual, en ocasiones el propietario de la vivienda que se hipoteca no es el mismo que recibe el préstamo. En este caso, el hipotecante (dueño de la finca) ofrece su propiedad como garantía, pero no es el deudor del dinero.

2. Elementos financieros (condiciones del préstamo)

Esta es otra de las partes de una hipoteca y es la que define el coste y el funcionamiento económico de la hipoteca:

• El capital: Es la cantidad de dinero exacta que el banco presta al deudor.
• Tipo de Interés Nominal (TIN): Es el porcentaje que se aplica sobre el capital pendiente de amortización (devolución). Es el precio que se paga por el dinero prestado. Si es una hipoteca variable, se compone del índice de referencia (Euríbor) más un diferencial.
• Tasa Anual Equivalente (TAE): Es el indicador que refleja el coste real total del préstamo. Incluye el TIN, las comisiones y los gastos de los productos vinculados que son obligatorios. Es la cifra más importante para comparar ofertas.
• Plazo de amortización: El periodo de tiempo (años) que el deudor tiene para devolver el capital y los intereses.
• Cuota mensual: El importe fijo (en hipotecas fijas) o variable (en hipotecas variables) que se paga cada mes. Está compuesta por una parte de devolución de capital y una parte de pago de intereses.
• Comisiones: Pagos extra que el banco puede cobrar por ciertos servicios, como la comisión de apertura (aunque hoy en día es raro), la comisión de estudio o la comisión por amortización anticipada (que está limitada por ley).

En este otro post de Gibobs.com te ayudamos a que sepas cómo entender una hipoteca fácilmente. 

3. Elementos de garantía y legalidad

Son las partes de una hipoteca que le dan seguridad al préstamo y lo regulan legalmente:

• Garantía hipotecaria: Es la esencia del contrato. La hipoteca constituye un derecho real de garantía sobre un bien inmueble (la vivienda). En caso de impago por parte del deudor, el banco tiene la facultad de ejecutar la hipoteca y subastar la propiedad para recuperar el dinero prestado.
• Cláusulas contractuales: Son las estipulaciones detalladas que rigen la relación. Incluyen la cláusula de vencimiento anticipado, que son las condiciones bajo las cuales el banco puede dar por finalizado el contrato y exigir la totalidad de la deuda (generalmente por impago grave); los intereses de demora, que es el tipo de interés más alto que se aplica en caso de retraso en el pago de las cuotas. La Ley hipotecaria actual limita su importe; y las fichas Informativas (FEIN y FIAE), los documentos precontractuales obligatorios que garantizan la transparencia de la oferta al cliente.

Aquí te dejamos una tabla resumen con todas las partes de una hipoteca:

Qué es una hipoteca de vivienda

Una hipoteca de vivienda es un contrato de préstamo cuyo pago se encuentra garantizado por un bien inmueble. Es fundamental entender que el banco no compra la casa; el banco presta el dinero para comprarla, y la casa es el seguro que utiliza el banco para cubrirse del riesgo.

La hipoteca es un derecho real de garantía que recae sobre la propiedad inmobiliaria. Este derecho es indivisible (cubre la totalidad del préstamo) y accesorio (existe solo porque existe una deuda). Si la deuda se cancela, la garantía hipotecaria desaparece.

Conoce la Ley hipotecaria

La legislación actual que regula las hipotecas en España es la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI). Esta ley supuso un cambio radical en la relación entre el banco y el cliente, poniendo la transparencia y la protección del consumidor en el centro del proceso.

Los puntos clave que debes conocer de esta Ley son:

1. Periodo de reflexión de 10 días: El cliente tiene derecho a revisar toda la documentación contractual (incluida la FEIN y la FIAE) en la notaría durante un plazo mínimo de diez días naturales antes de la firma. Es obligatorio.
2. Acta de Transparencia (Acta Notarial): El notario debe reunirse con el cliente (sin la presencia del banco) para asegurarse de que ha entendido todas las cláusulas y advertirle de los riesgos. Si el notario no da el visto bueno, la hipoteca no se puede firmar.
3. Prohibición de cláusulas abusivas: La LCCI reforzó la protección contra cláusulas como las suelo y limitó el importe de los intereses de demora y las comisiones de apertura y amortización anticipada.

Esta ley es tu mejor aliada y garantiza que el banco no pueda presionarte ni esconder información.

Cómo funciona una hipoteca

Una hipoteca funciona bajo un sistema llamado amortización constante de la cuota, también conocido como el sistema de amortización francés.

El banco te presta el capital y tú lo devuelves en cuotas mensuales durante el plazo pactado. Lo esencial del sistema francés es cómo se distribuye la cuota a lo largo del tiempo:

• Al inicio de la hipoteca: La mayor parte de la cuota se destina al pago de intereses. Solo una pequeña parte se dirige a reducir el capital pendiente.
• Al final de la hipoteca: La situación se invierte. Como ya has pagado la mayoría de los intereses al banco, la mayor parte de tu cuota se destina a amortizar el capital.

Este funcionamiento implica que los primeros años son los más «caros» en términos de intereses, lo que hace que cualquier amortización anticipada que realices al inicio de la hipoteca sea mucho más rentable, ya que reduce una deuda sobre la que el banco aplicaría muchos intereses futuros.

Ejemplo: Caso práctico

Vamos a poner un ejemplo de una hipoteca de 200.000 € a 25 años con un TIN fijo del 3,0%.

Como puedes ver, en la primera cuota, la mitad del pago es interés puro. Hacia el final del préstamo, casi la totalidad de la cuota ya es reducción de la deuda.

Cuál es la entrada de hipoteca

La entrada de la hipoteca es la cantidad de dinero que el comprador debe aportar de sus propios ahorros, ya que la hipoteca nunca cubre el 100% del coste total de la operación (salvo contadísimas excepciones para perfiles muy concretos).

La entrada se divide en dos grandes bloques:

1. Ahorro para el capital (El 20%): Los bancos solo financian como máximo el 80% del valor de tasación o compraventa de la vivienda. Esto significa que el 20% restante del precio debe ser cubierto por el comprador.
2. Ahorro para los gastos (El 10%): Además del precio de la vivienda, debes cubrir los gastos e impuestos de la compraventa (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Notaría, Registro, Gestoría, etc.), que suelen sumar entre el 8% y el 12% del precio, dependiendo de la comunidad autónoma.

Regla de oro: Para comprar una vivienda, debes tener ahorrado al menos el 30% del valor de la propiedad. Si la casa vale 200.000 €, necesitas tener 60.000 € ahorrados para hacer frente al 20% de entrada (40.000 €) y al 10% de gastos (20.000 €).

Te ayudamos a conseguir la mejor hipoteca para ti

Entender las partes de una hipoteca es el primer paso. El segundo, y más importante, es asegurarse de que las condiciones financieras (TIN, TAE, Comisiones) son las mejores que el mercado puede ofrecerte.

En Gibobs.com te explicamos las partes de la hipoteca y las optimizamos para ti. Nuestro servicio de bróker hipotecario te garantiza:

• Negociación: Utilizamos nuestro volumen y conocimiento para negociar con los bancos un TIN y una TAE más bajos.
• Comparativa: Te mostramos las ofertas de los principales bancos de forma transparente, comparando la TAE real y la vinculación.
• Acompañamiento legal: Nos aseguramos de que cada cláusula de la hipoteca esté libre de problemas y cumpla rigurosamente con la Ley hipotecaria.

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