Cómo negociar una hipoteca con el banco

Es importante saber cómo negociar una hipoteca con el banco para conseguir las mejores condiciones para ti y para tu futuro. Pero lo cierto es que muchos solicitantes aceptan la primera oferta del banco por desconocimiento o por miedo a la confrontación Esto hace que dejes pasar la oportunidad de ahorrar miles de euros en intereses a largo plazo.

Negociar una hipoteca es una estrategia basada en la preparación, el conocimiento de tu propio perfil y la información del mercado. En este artículo de gibobs.com desgranaremos las tácticas que te permitirán sentarte a la mesa con el banco en una posición de fuerza para conseguir las mejores condiciones posibles.

Cómo negociar una hipoteca con el banco: Paso a paso

Si quieres saber cómo negociar una hipoteca con el banco, tienes que saber que la mejor estrategia se divide en tres fases cruciales: la preparación, la ejecución y el cierre. Seguir estos pasos te asegurará estar siempre un paso por delante del banco.

Fase 1: La preparación

Antes de contactar con cualquier entidad, debes prepararte con todos estos elementos: 

1. Solvencia: Asegúrate de tener un historial crediticio limpio (sin deudas ni impagos). Aquí te contamos cómo mejorar tu historial crediticio antes de pedir una hipoteca. 
2. Ahorro: La ley exige un máximo del 80% de financiación. Si dispones de al menos el 30% del valor de la vivienda (20% del precio + 10% para gastos), tu perfil será «Premium» y tendrás una gran ventaja negociadora.
3. Estabilidad laboral: Los contratos indefinidos y la antigüedad son tus mejores avales. Si eres funcionario, enfatiza esta estabilidad.
4. Conoce a la competencia: Consulta las condiciones hipotecarias de al menos tres o cuatro bancos diferentes. Solicita la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) de cada uno.
5. Identifica la mejor TAE: Compara las ofertas no por el TIN (Tipo de Interés Nominal), sino por la TAE (Tasa Anual Equivalente), que refleja el coste real total de la hipoteca, incluyendo comisiones y vinculación. La oferta con la TAE más baja será tu «arma» principal en la negociación.
6. Determina tus límites: Establece el tipo de interés máximo y el nivel de vinculación que estás dispuesto a aceptar. Saber qué estás dispuesto a rechazar es clave para no ceder ante la presión.

Fase 2: La negociación 

Una vez preparado, usa la información recopilada para que el banco mejore su propuesta inicial.

1. Negocia el TIN/Diferencial: Este es el punto más sensible para el banco. Usa la mejor TAE que te ha ofrecido la competencia para exigir que la superen o la igualen.
2. Exige comisiones cero: La comisión de apertura y estudio son negociables. Pide su eliminación total.
3. Evalúa la bonificación: Si el banco ofrece un TIN más bajo a cambio de contratar seguros (vida, hogar), calcula si el ahorro en intereses compensa el coste de los seguros a largo plazo.
4. Pide menos vinculaciones: Negocia qué productos son verdaderamente obligatorios. Si puedes contratar el seguro de hogar más barato fuera del banco sin que el TIN se dispare, hazlo.
5. Amortización anticipada: Pide que te apliquen las comisiones mínimas por amortización anticipada (o ninguna) si prevés adelantar pagos en el futuro.
6. Flexibilidad: Pregunta por la posibilidad de carencia o de cambios en las condiciones si tu situación financiera varía.

Fase 3: Cierre y revisión legal

1. Obtén la oferta por escrito: Una vez que el banco ha accedido a tus peticiones, solicita inmediatamente la nueva FEIN o la oferta por escrito para asegurarte de que los cambios se reflejan legalmente.
2. Revisión notarial: Recuerda que tienes el derecho legal de acudir al notario (mínimo diez días antes de la firma) para que revise y te explique todas las cláusulas de forma gratuita. No firmes sin este paso.

Aquí te dejamos una tabla a modo de resumen sobre el paso a paso para que sepas cómo negociar una hipoteca con el banco: 

¿Cuál es el porcentaje máximo que se puede negociar en una hipoteca?

No existe un porcentaje fijo, ya que el margen de negociación depende de dos factores principales: tu perfil de cliente y la política comercial del banco en ese momento.

1. Negociación del tipo de interés (TIN/Diferencial): Para un perfil excelente (alto ahorro, ingresos estables), la negociación puede suponer una mejora de entre 0,20 y 0,50 puntos porcentuales en el TIN o en el diferencial respecto a la oferta inicial. Por ejemplo, si la oferta inicial es un TIN del 3,20%, un buen negociador puede conseguir un 2,70% o 2,90%. En una hipoteca de 200.000 € a 25 años, 0,30 puntos porcentuales de ahorro pueden suponer más de 10.000 € de ahorro total.
2. Negociación de comisiones: Aquí la negociación suele ser binaria: o se elimina la comisión de apertura/estudio, o no. Si consigues eliminar una comisión de apertura del 1%, esto ya supone un ahorro directo de 2.000 € sobre un capital de 200.000 €.
3. Negociación de vinculación: No se negocia un porcentaje, sino un ahorro en el coste de los seguros. Si el banco baja el precio anual del seguro de vida de 500 € a 300 €, el ahorro es de 200 € al año.

El porcentaje máximo de ahorro total (TIN + Comisiones + Vinculación) que se puede conseguir con una negociación experta puede superar los 40.000 € en el coste final de una hipoteca promedio.

¿Cuándo conviene renegociar una hipoteca?

Negociar no es solo para la hipoteca nueva; es una herramienta poderosa para mejorar una hipoteca ya existente. Este proceso se conoce como subrogación (cambio de banco) o novación (cambio de condiciones con el mismo banco).

Conviene renegociar tu hipoteca en los siguientes escenarios:

1. Caída del Euríbor (para hipotecas Variables): Si tienes una hipoteca variable y el diferencial es muy alto (por ejemplo, Euríbor + 1,20%), te conviene renegociar con tu banco para que te lo baje a un nivel competitivo (Euríbor + 0,60%) o buscar la subrogación.
2. Descenso en los tipos fijos (para hipotecas Antiguas): Si firmaste hace años un tipo fijo alto (por ejemplo, 4,5%) y la oferta actual del mercado es mucho más baja (2,5%), te conviene subrogarte a otro banco para reducir drásticamente tu cuota.
3. Mejora de tu perfil: Si firmaste la hipoteca siendo joven o con contrato temporal y ahora eres funcionario o tienes un contrato indefinido con mayor salario, tu perfil es mejor. El banco tendrá incentivos para ofrecerte mejores condiciones y evitar que te vayas a la competencia.
4. Finalización de la hipoteca: Si te quedan menos de 10-15 años de hipoteca, el ahorro que puedes conseguir al renegociar un tipo de interés más bajo es significativo, ya que la mayor parte del capital está pendiente de pago.

Aquí te descubrimos cómo renegociar tu hipoteca actual para mejorar tus condiciones. 

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