Cómo entender una hipoteca: conceptos básicos

La mayoría de personas a lo largo de nuestra vida tenemos que comprar una vivienda. Y, en estos casos, es importante saber cómo entender una hipoteca para comprender bien todos los conceptos que conforman este préstamo bancario. Y es que las hipotecas están rodeadas de términos técnicos que pueden resultar confusos: TIN, TAE, amortización, vinculaciones, subrogación… 

Si no entiendes bien cómo funciona tu hipoteca, es fácil caer en errores, asumir gastos innecesarios o aceptar condiciones poco favorables. La buena noticia es que no hace falta ser experto en economía para comprender lo esencial: con algunas claves básicas podrás tomar decisiones informadas y negociar mejor con los bancos.

En este artículo de gibobs.com vamos a repasar los conceptos básicos de una hipoteca, los requisitos más habituales para pedirla y qué puntos debes mirar con lupa antes de firmar.

Consejos para entender una hipoteca

Antes de entrar en los conceptos, es importante tener presentes algunas recomendaciones que te ayudarán a entender una hipoteca. Son las siguientes: 

1. Lee más allá de la cuota mensual. Muchos compradores se fijan solo en cuánto pagarán al mes, pero lo importante es el coste total de la hipoteca a lo largo de los años.
2. Pregunta siempre por la TAE. Es el indicador que refleja el coste real de la hipoteca, ya que incluye comisiones y productos vinculados.
3. Compara ofertas de varios bancos. No todas las entidades ofrecen lo mismo, y pequeñas diferencias en el interés pueden suponer miles de euros a largo plazo. 
4. Piensa en tu futuro, no solo en el presente. Un tipo variable puede parecer atractivo al inicio, pero si sube el Euríbor, tu cuota también lo hará.
5. Busca asesoramiento experto. Contar con un asesor hipotecario puede ayudarte a entender qué oferta se adapta mejor a tu situación y a negociar mejores condiciones. En gibobs.com podemos asesorarte y encontrar la mejor hipoteca adaptada a tu perfil, y de forma totalmente gratis. Contacta ya con nosotros. 

Conceptos básicos de una hipoteca

Entender una hipoteca pasa por conocer sus principales componentes. Estos son los más importantes:

• Capital: Es la cantidad de dinero que el banco te presta. Normalmente, no cubre el 100 % del valor de la vivienda, sino hasta el 80 % de su precio de tasación (menos en segundas residencias)
• Plazo: Es el tiempo que tienes para devolver el préstamo. En España, suele estar entre 20 y 30 años. Cuanto más largo sea el plazo, menor será la cuota mensual, pero más intereses pagarás en total.
• Intereses: Es el precio que pagas al banco por prestarte el dinero. Puede ser fijo (siempre el mismo), variable (cambia según el Euríbor) o mixto (una combinación de ambos). Aquí te hablamos acerca del Euríbor y la tasación de una vivienda. 
• Cuota hipotecaria: Es la cantidad que pagas cada mes, formada por una parte de capital y otra de intereses. Al principio pagas más intereses que capital; con el tiempo, esta proporción se invierte.
• TIN (Tipo de Interés Nominal): Es el porcentaje que aplica el banco al capital prestado. Es la base para calcular los intereses, pero no refleja el coste total.
• TAE (Tasa Anual Equivalente): Incluye no solo el TIN, sino también comisiones y productos vinculados. Es el mejor indicador para comparar hipotecas.
• Amortización anticipada: Posibilidad de devolver antes parte del préstamo. Puede ser parcial (reduces plazo o cuota) o total (cancelas toda la deuda). Algunos bancos cobran comisión por ello.
• Comisiones: Gastos adicionales que puede cobrar el banco (apertura, amortización, subrogación…). Es importante revisarlas bien. En gibobs.com te ayudamos a que sepas cómo calcular el coste real de una  hipoteca mixta a largo plazo, para que tengas claros los gastos totales. 

Requisitos para pedir una hipoteca

Los bancos evalúan el riesgo antes de conceder una hipoteca. Estos son los requisitos más habituales:

1. Ingresos estables. Suelen pedir que tu cuota hipotecaria no supere el 30-35 % de tus ingresos netos mensuales.
2. Contrato laboral. Tener contrato indefinido o una situación laboral estable aumenta las posibilidades de aprobación.
3. Ahorros. Los bancos financian hasta el 80 % del valor de tasación de la vivienda. Necesitarás al menos un 20 % de ahorro más un 10 % adicional para gastos e impuestos.
4. Historial crediticio. No tener deudas pendientes ni aparecer en ficheros de morosos es fundamental. Aquí te damos tips para que puedas mejorar el historial crediticio antes de pedir una hipoteca. 
5. Edad del solicitante. La hipoteca debe terminarse de pagar antes de los 70-75 años, según la política de cada banco.

Para que tengas bien claros todos los requisitos que necesitas, aquí te dejamos una tabla a modo de resumen: 

Qué mirar en una hipoteca: TIN o TAE

Una de las dudas más comunes es: ¿qué es más importante, el TIN o la TAE? En gibobs.com te lo explicamos de manera fácil para que lo tengas claro: 

• El TIN indica cuánto interés aplicará el banco al capital prestado. Es útil, pero incompleto porque no incluye otros costes.
• La TAE refleja el coste real de la hipoteca porque suma al TIN las comisiones y los gastos asociados a productos vinculados (seguros, tarjetas, planes de pensiones).

Vamos a ponerte este ejemplo: 

• Hipoteca con TIN del 2 %
• Incluye seguro de vida y comisión de apertura
• Resultado: la TAE puede subir hasta el 2,7 %

Por eso, cuando compares hipotecas, debes fijarte siempre en la TAE, ya que dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener costes muy diferentes en la práctica.

Cómo funcionan los intereses de una hipoteca

Los intereses son el coste del dinero que te presta el banco. Así es como se calculan:

• Cada mes pagas una cuota que se divide en dos partes: capital (lo que reduces de la deuda) e intereses (lo que pagas por el préstamo).
• En los primeros años, la mayor parte de la cuota son intereses. Con el tiempo, pagarás más capital que intereses.

Estos son los diferentes tipos de interés que hay, dependiendo del tipo de hipoteca: 

• Hipoteca fija. El tipo de interés no cambia durante toda la vida del préstamo.

• Hipoteca variable El interés se compone de un índice de referencia (normalmente el Euríbor) + un diferencial. Si el Euríbor sube, tu cuota también lo hará; si baja, pagarás menos.

• Hipoteca mixta. Durante los primeros años es fija y después pasa a variable. Combina seguridad inicial con potencial ahorro a largo plazo.

En este otro post te damos algunos buenos consejos para reducir el coste de la hipoteca. 

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Entender cómo funciona una hipoteca es el primer paso para tomar una buena decisión. El segundo paso es comparar y negociar. Y aquí es donde entra gibobs.com.

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Además, nuestro servicio es gratuito para el cliente: cobramos de los bancos, no de ti. Esto garantiza que siempre trabajamos en tu beneficio, buscando el máximo ahorro y transparencia.

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