Tipos de contratos de arras

Comprar una vivienda es un proceso que implica varios pasos importantes, y uno de los más decisivos es la firma del contrato de arras. Este documento es un acuerdo previo a la compraventa definitiva que sirve para reservar el inmueble y establecer las condiciones básicas de la operación.

Sin embargo, no todos los contratos de arras son iguales. Existen distintos tipos de contratos de arras, y cada uno tiene consecuencias legales diferentes si alguna de las partes decide no cumplir con el acuerdo. Por eso, es fundamental conocer bien las opciones antes de firmar. 

En este artículo de Gibobs.com vamos a descubrirte los diferentes tipos de contratos de arras que existen, sus características y te asesoramos para que puedas saber cuál es el mejor para ti. ¡Atento/a! 

¿Cuáles son los tipos de contratos de arras?

Existen 3 tipos principales de contratos de arras en el ordenamiento jurídico español: arras confirmatorias, arras penales y arras penitenciales. Cada una responde a una intención distinta por parte de comprador y vendedor, y su aplicación puede tener implicaciones muy diferentes en caso de incumplimiento.

1. Arras confirmatorias

Este tipo de arras actúa como un pago a cuenta del precio final de la compraventa. No hay penalización específica para ninguna de las partes si alguna incumple, más allá de lo que establezca el contrato o lo que se determine judicialmente. 

En caso de que una parte no cumpla, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso o la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios.

• Ideal para: operaciones con confianza total entre las partes.
• Consecuencias en caso de incumplimiento: posible reclamación judicial.
  

2. Arras penales

Las arras penales son otro de los tipos de contratos de arras más comunes. En ellas, además de constituir un pago a cuenta, incorporan una cláusula de penalización económica. Si el comprador incumple, pierde las arras; si incumple el vendedor, debe devolver el doble. 

Además, se puede exigir el cumplimiento del contrato o la indemnización de daños, salvo que se indique lo contrario.

• Ideal para: añadir presión al cumplimiento del acuerdo.
• Consecuencias en caso de incumplimiento: pérdida del dinero entregado o devolución del doble.

3. Arras penitenciales

Son los tipos de contratos de arras más comunes en el mercado inmobiliario. Actúan como un derecho de desistimiento para ambas partes. Si el comprador se echa atrás, pierde las arras; si es el vendedor quien desiste, debe devolver el doble. No hay posibilidad de exigir el cumplimiento forzoso del contrato.

• Ideal para: dar flexibilidad a las partes si no están completamente seguras.
• Consecuencias en caso de incumplimiento: el contrato se resuelve automáticamente con la penalización pactada.

Para que lo veas claramente, aquí te dejamos una tabla resumen con los tipos de contratos de arras actuales: 

¿Qué contrato de arras es mejor?

No existe un “mejor” contrato de arras universal, ya que la elección depende de la situación y necesidades de las partes implicadas. Cada tipo de contrato tiene sus ventajas e inconvenientes, y conviene analizar bien las circunstancias antes de firmar.

• Si ambas partes están totalmente seguras de cerrar la compraventa y quieren un compromiso firme, las arras confirmatorias son una opción sólida.
• Si se desea añadir una penalización para dar más seriedad al acuerdo, pero seguir con posibilidad de exigir su cumplimiento, las arras penales ofrecen un marco más riguroso.
• En cambio, si se prefiere conservar cierta flexibilidad y libertad para desistir en caso de dudas o cambios de planes, las arras penitenciales son las más recomendadas, y de hecho, las más utilizadas en compraventas de viviendas en España.

En resumen:

• Mayor seguridad legal y compromiso → Arras penales o confirmatorias.
  Mayor flexibilidad y libertad para desistir → Arras penitenciales.

Por eso, la mejor opción dependerá del nivel de compromiso, confianza y riesgo que cada parte esté dispuesta a asumir. Te recomendamos que acudas a un asesor hipotecario, como los que encontrarás en Gibobs.com, que analizarán tu caso y te ayudarán a conocer la mejor hipoteca y el mejor contrato de arras en tu perfil. Contacta con nosotros y te ayudaremos sin coste alguno. 

Ejemplo: ¿Qué pasa si el comprador se echa atrás?

Vamos a poner un ejemplo para verlo todo claramente. Laura quiere comprar un piso por 200.000 € y firma un contrato de arras penitenciales entregando 10.000 € al vendedor.

• Si Laura se arrepiente y decide no comprar, perderá los 10.000 € entregados como arras.
• Pero si es el vendedor quien se echa atrás, deberá devolver a Laura el doble: 20.000 €.
• En este caso, ninguna de las partes puede exigir judicialmente que se cierre la compraventa.

Este ejemplo muestra cómo las arras penitenciales protegen el derecho a desistir sin necesidad de una batalla legal, a cambio de asumir un coste pactado. Por eso son la fórmula más utilizada en el sector inmobiliario.

¿Qué diferencia hay entre arras confirmatorias y arras penitenciales?

Aunque ambas modalidades de arras sirven para formalizar un compromiso de compraventa, existen diferencias clave en su naturaleza jurídica y en las consecuencias legales si una de las partes no cumple con el acuerdo.

Arras confirmatorias

Son un anticipo del precio final que demuestra la voluntad firme de cerrar la operación. Si una de las partes incumple, la otra puede reclamar el cumplimiento forzoso del contrato o una indemnización por daños y perjuicios. No hay opción de desistir libremente del acuerdo.

Arras penitenciales

Se regulan por el artículo 1454 del Código Civil. Permiten que cualquiera de las partes se desvincule del contrato, aunque con consecuencias económicas:

• Si desiste el comprador, pierde el importe entregado.
• Si desiste el vendedor, debe devolver el doble.

Son las más utilizadas en la compraventa de viviendas por su flexibilidad.

Aquí te dejamos una tabla comparativa con estos dos tipos de arras que son los más comunes: 

¿Existen los contratos de arras entre particulares?

Sí, los contratos de arras entre particulares son totalmente legales y habituales. No es necesario que intervenga una inmobiliaria o un notario para que el contrato sea válido. Basta con que ambas partes —comprador y vendedor— estén de acuerdo en las condiciones y firmen el documento.

Eso sí, es fundamental que el contrato esté bien redactado y recoja con claridad:

• Los datos de ambas partes.
• La descripción de la vivienda.
• El precio acordado.
• El importe entregado en concepto de arras.
• El tipo de arras (confirmatorias, penitenciales o penales).
• El plazo máximo para formalizar la compraventa.
• Las consecuencias si alguna parte incumple.

Aunque no es obligatorio, es muy recomendable contar con asesoramiento legal o profesional para evitar errores o cláusulas poco claras que puedan generar conflictos en el futuro. En Gibobs.com estamos aquí para ayudarte, contacta con nosotros para que te informemos sin coste alguno para ti. 

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